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Recht / Zivilrecht 
Freitag, 30.04.2021

Erlischt Anspruch auf Mietzahlung wegen Renovierungsarbeiten vor Mietende trotz Auszugs?

Das Landgericht Koblenz entschied, dass eine Mieterin bis zum Ablauf des Mietverhältnisses Miete zahlen muss, auch wenn sie sich bereits im Seniorenheim befindet und der Vermieter nach ihrem Auszug schon vor Ablauf der Mietzeit Handwerker mit der Renovierung der Wohnung beauftragt hat (Az. 6 S 188/20).

Der Kläger vermietete der Beklagten seit 1998 eine Dachgeschosswohnung. Anfang 2019 informierte die Mieterin den Kläger, dass sie aus der Wohnung aus- und in ein Seniorenheim umziehen wolle. Sie zog ihrer Ankündigung entsprechend Mitte März 2019 aus und zahlte die Miete für den gesamten März. Sie behauptete, dass mündlich vereinbart gewesen sei, dass sie nur noch die Miete für besagten März zahlen müsse. Der Kläger ließ in der Folgezeit die Wohnung im März und April 2019 renovieren, wobei die Handwerker zumindest einen in der Wohnung zurückgelassenen, im Eigentum des Vermieters stehenden Esstisch mitsamt Stühlen sowie einen vom Vermieter gestellten Kühlschrank nutzten. Zwischen den Parteien war streitig, ob die Handwerker dort weitere Möbel hatten und dort auch wohnten. Die Beklagte war der Ansicht, dass unabhängig von der angeblichen mündlichen Vereinbarung eine Mietzahlung jedenfalls auch deshalb nicht geschuldet sei, da die Wohnung im Anschluss an die Handwerker weitervermietet gewesen sei. Der Kläger bestritt diese Vereinbarung und erklärte hierzu, jederzeit bereit und imstande gewesen zu sein, die Handwerker wegzuschicken, hätte die Beklagte die Wohnung nutzen wollen. Er forderte dementsprechend die Miete für April und Mai 2019, nach dessen Ablauf das Mietverhältnis nach Auffassung des Vermieters endete.

Das LG Koblenz gab dem Vermieter Recht. Er habe Anspruch auf die Miete für die beiden Monate. Das Gericht ging hier von dem Grundsatz aus, wonach der Mieter während der Mietzeit dem Vermieter die Zahlung der vereinbarten Miete schulde. Das Gericht vermochte sich in Ermangelung schriftlicher Dokumente nicht davon zu überzeugen, dass es eine Aufhebungsvereinbarung zwischen den Parteien zum März 2019 gab. Auch eine entsprechende schriftliche Kündigung zum März 2019 lag nicht vor, sodass die hierfür beweispflichtige Beklagte ein Ende des Mietvertrags vor dem Mai 2019 nicht zu beweisen vermochte.

Weiterhin prüfte das Gericht, ob die Nutzung der Wohnung durch die Handwerker zu Renovierungszwecken zu einem Erlöschen des Mietzinszahlungsanspruchs führte. Ein Anspruch des Vermieters auf weitere Mietzahlung erlischt nämlich dann, wenn der Vermieter die Wohnung einem Dritten überlasst und dadurch außer Stande ist, dem Mieter den Gebrauch (wieder) zu gewähren. Dabei komme es jedoch nicht darauf an, ob die Handwerker tatsächlich in der Wohnung lebten, allein dieser Umstand führe nicht bereits zum Erlöschen des Anspruchs. Maßgebend sei vielmehr, ob der Vermieter deshalb nicht mehr in der Lage sei, den Gebrauch der Wohnung (wieder) einzuräumen. Zwar handele es sich hierbei um eine hypothetische Frage, wenn der Mieter die Wiedereinräumung des Gebrauchs gerade nicht verlangt, sondern im Nachhinein die Mietzahlung für die Zeit der Gebrauchsüberlassung an die Handwerker bzw. der Selbstnutzung des Vermieters zu Renovierungszwecken verweigere. Maßgebend sei dann jedoch, ob der Vermieter bei einem entsprechenden Verlangen des Mieters zur Herausgabe der Wohnung dieses umgehend erfüllt hätte. Ein entscheidendes Indiz sei zudem der Umfang der in der Wohnung durchgeführten Baumaßnahmen. Der Kläger habe hier unwidersprochen vorgetragen, dass er jederzeit in der Lage gewesen wäre, die Handwerker wegzuschicken und der Beklagten so wieder den Gebrauch an der Wohnung zu gewähren. Es gab hier zudem außer durchgeführten Malerarbeiten keine umfangreichen Renovierungen in der Wohnung, die einen Gebrauch der Wohnung durch die Beklagte ausgeschlossen hätten. Daher sei der Anspruch auf Mietzahlung hier nicht erloschen.

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